Sous-location irrégulière : les loyers doivent être restitués au propriétaire bailleur !

En l’absence d’autorisation, le locataire ne peut pas sous-louer l’appartement ou la maison donné à bail. S’il le fait, il peut être condamné à restituer les sous-loyers perçus au propriétaire bailleur.

Dans un arrêt du 12 septembre 2019 (n°18-20.727), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les sommes issues de la sous-location irrégulière d’un bien immobilier sont des fruits civiles. Elles appartiennent donc au bailleur et non au locataire. Cette décision s’applique aux locataires qui sous-louent sans autorisation leur appartement ou leur maison notamment via des plateformes de partage tel qu’AirBnB.

Dans cette affaire, le locataire avait sous-loué un appartement donné à bail pendant plusieurs années. Le bailleur, en sa qualité de propriétaire, avait demandé le remboursement des sous-loyers perçus par le locataire. Les juges du fond ont fait droit à la demande du bailleur. La Cour de cassation a validé leur analyse.

L’enseignement de cet arrêt est le suivant : en cas de sous-location irrégulière, le propriétaire est en droit de demander le remboursement des sous-loyers perçus par le locataire. Si la sous-location est régulière, notamment lorsque le propriétaire a donné son accord, ce dernier ne peut pas exiger du locataire les sommes perçues au titre de la sous-location.

La motivation de la Cour de cassation est la suivante :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».