Loyers impayés : l'expulsion du locataire !

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En cas de loyers impayés, il est possible pour le propriétaire d'engager une procédure permettant l'expulsion du locataire. A ce titre, il est indispensable d'obtenir une décision de justice exécutoire. L'expulsion forcée d'occupants (squatters) ou de locataires, en l'absence de décision de justice, est une infraction pénale. 

Le présent article traite de l'expulsion du locataire qui ne paye pas les loyers. Cela suppose qu'un contrat de bail d'habitation ait été conclu. La procédure d'expulsion doit être minutieusement respectée. Les principales étapes sont les suivantes :


A. Bail d'habitation comportant une clause résolutoire :

1. Envoi d'un commandement de payer : le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'huissier. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant les loyers impayés. Le locataire peut saisir le Tribunal compétent pour demander des délais de paiement. 
 
2. Saisine du Tribunal compétent : à l'issue du délai de 2 mois, il s'agit d'assigner le locataire pour demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion compte tenu de la dette locative. Une procédure en référé (plus rapide) est envisageable. 

L'assignation doit être dénoncée au Préfet au moins deux mois avant la date de l'audience dans un objectif de prévention des expulsions. 

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire pour qu'il puisse régler les loyers impayés. Durant ce délai, la clause résolutoire ne produit pas ses effets. Si la dette locative est réglée, le locataire peut rester dans le logement. 

3. Décision de justice rendue par le Tribunal compétent : les opérations d'expulsion peuvent débuter. Si le locataire fait appel, le propriétaire pourra, dans l'hypothèse d'une ordonnance de référé, exécuter, à ses risques, la décision obtenue. 

4. Signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux dans un délai de deux mois : le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de l'acte pour quitter le logement. Il peut encore saisir le Juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement. 

5. Opérations d'expulsion : La reprise du logement s'effectue par un Huissier de justice si besoin avec le concours de la force publique. Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale : entre le 1er novembre et le 31 mars. Les squatters ne peuvent pas être expulsés pendant la trêve hivernale sauf décision contraire du juge. 


B. Bail d'habitation sans clause résolutoire 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire devant le Tribunal compétent pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Le Tribunal apprécie la faute du locataire. Si elle est d'une gravité suffisante, il prononce la résiliation du bail et l'expulsion. 

Des délais de paiement peuvent être accordés pour permettre au locataire d'apurer la dette locative. 


N'hésitez pas à poser vos questions, nous nous efforcerons de répondre dans les plus brefs délais. 

Pour toutes les problématiques liées à un bail d'habitation (loyers impayés, expulsion du locataire, ...) le cabinet Tilsitt, Avocats à Lyon, intervient aux côtés des propriétaires mais également des professionnels de la gestion immobilière. N'hésitez pas à nous contacter. Le premier rendez-vous téléphonique est gratuit.  

  

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