Valeur locative, renouvellement, déplafonnement, éviction… une seule recette : pas d’affolement !

 

 

Depuis de nombreuses années, les bailleurs et administrateurs de biens, aguerris aux techniques juridiques et judiciaires en matière de baux commerciaux, multiplient les stratégies pour faire supporter aux locataires des loyers et charges toujours plus lourds.

 

Les conditions d’un bail commercial étant, par essence, conventionnelles, de petits malins ont eu l’idée de faire supporter au locataire l’impôt foncier, dû par sa nature même par le propriétaire au fisc.

 

D’aucuns prévoient des charges forfaitaires venant grever le loyer, et artificiellement augmenter les sommes supportées par les preneurs, puisque ces charges sont augmentées en même temps que les loyers lors des révisions.

 

D’autres intègrent la quasi-totalité des charges de copropriété aux autres coûts de location…

 

Toutes les nouvelles idées sont les bienvenues pour les bailleurs, qui ne cessent de vouloir obtenir plus de ce qu’ils estiment être les pépites de leur patrimoine : les biens immobiliers.

 

 

Les commerçants, les franchisés et les petites ou grandes enseignes gérées directement par les marques, nationales et internationales, font en réalité non seulement les frais de cette politique d’escalade, mais en font également le jeu, sans en avoir pourtant conscience.

 

En effet, lors des révisions ou des renouvellements d’un bail commercial, c’est souvent l’intox qui gagne.

 

Et les particularités nombreuses de la procédure de renouvellement de bail laissent imaginer au locataire commercial qu’il ne pourra jamais s’en sortir !

 

Il reçoit en effet un congé-renouvellement par acte d’huissier, avec dans la plupart des cas une demande de déplafonnement du loyer : par crainte, et parce que souvent de nouvelles boutiques se sont installées à proximité en acceptant un loyer fort :

 

– il croit, au pire, être contraint d’accepter la proposition de nouveau loyer du bailleur,

– il croit aussi qu’il va perdre son bail s’il refuse le nouveau loyer,

– il croit enfin, parce que les bailleurs ou les régies l’affirment, que s’il se fait conseiller dans ce cadre cela lui coûtera fort cher, et qu’il perdra tout procès compte tenu de la position des experts judiciaires nommés dans le cadre de tels contentieux…

 

Or il n’en est rien !

 

 

De multiples moyens, de droit d’abord, factuels ensuite, permettent d’optimiser votre bail commercial.

Et de contrecarrer la position d’un bailleur trop gourmand.

 

Mais il est vrai que la technicité des dossiers d’expertise nécessite, en effet, une très bonne connaissance des textes applicables (qui ont récemment changé d’ailleurs), et de leur utilisation dans le cadre de la fixation de la valeur locative d’un bien commercial : tous les points relevés aux termes de l’expertise doivent être épluchés, minutieusement, pour que les droits du locataire soient préservés.

 

Si vous recevez un congé-renouvellement de votre bail commercial, proposant un loyer à la hausse pour les neuf prochaines années compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la recette est simple.

 

Premier ingrédient : n’écrivez rien, surtout rien !

 

La première lettre envoyée, si elle n’a pas été préalablement validée en tenant compte de tous les aspects juridiques d’un tel dossier, peut vous faire perdre certains droits essentiels qui sont les vôtres.

 

Deuxième ingrédient : n’imaginez pas que l’expérience de votre voisin sera la vôtre !

 

Chaque dossier est spécifique, selon l’emplacement, les caractéristiques de votre local, les clauses particulières de votre bail commercial, les révisions opérées les années antérieures, l’évolution de votre quartier ou d’une partie de votre quartier seulement, les dates de rénovation, les créations de réseaux urbains, et d’une manière générale tous les facteurs de commercialité retenus par la loi.

 

Tout doit être étudié pour empêcher le bailleur de déplafonner le loyer (ce qui a pour conséquence de le faire souvent augmenter de manière très importante).

 

 

Réunissez les pièces de votre dossier (bail d’origine, congé, révision, dernières quittances, dossiers de travaux éventuellement réalisés par vos soins), et venez nous voir !

 

Il convient de préserver votre entreprise.

 

Et pour la préserver, il faut préserver votre bail commercial, et optimiser la position qui est la vôtre en qualité de locataire.

 

 

Et si vous avez reçu un congé sans renouvellement

 

Dans l’hypothèse où votre bailleur souhaite récupérer son bien (avec engagement et obligation légale de vous verser une indemnité d’éviction avant que vous ne soyez contraint de libérer les lieux) : sachez qu’il peut toujours revenir en arrière, via son « droit de repentir », et faites le même geste pour préserver votre capital et obtenir la plus forte indemnisation possible.

 

Cette indemnisation est également déterminée par expertise, et vous devez être accompagnés dans le cadre d’un tel dossier par des avocats ayant l’habitude de suivre ce type de procédure !

 

 

24/03/2015

Maxime GRANGE

Associé