Charges locatives et bail commercial : décret d’application de la loi Pinel enfin publié !

 

Typologie des charges locatives, obligations datées de communication à la charge des bailleurs, date d’effet des congés et révision de loyer… autant d’éléments fondamentaux pour les parties à un bail commercial se trouvent enfin éclairés.

 

Gageons que d’importantes difficultés auront cours concernant le congé donné par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception, forme désormais légalisée.

 

 

  • Jusque là, ce sont les actes et la jurisprudence qui fixaient les choses, de manière parfois complexe car non systématique, en matière de charges locatives commerciales ; chaque cas d’espèce pouvait conclure à des casuistiques différentes selon, notamment, la rédaction des baux, dont la lecture par les magistrats étaient très stricte.

 

Evitant désormais toute discussion possible, et très précisément, le nouvel article R. 145-35 du code de commerce fixe les dépenses, frais et taxes ne pouvant pas être imputés au locataire dans le cadre d’un bail commercial.

 

Grosses réparations et honoraires y afférents, travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations, impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble et, dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

 

Tous ces frais ne peuvent plus être mis à la charge du locataire commercial.

 

En revanche, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, peuvent être contractuellement supportés par le locataire.

 

 

  • Le décret précise par ailleurs les dates et délais de communication des inventaires des charges locatives, et des états relatifs aux travaux passés ou à venir, obligations à la charge du bailleur.

 

Ici, la gestion administrative est lourde, le bailleur devant être très rigoureux pour respecter les nouveaux textes s’imposant à lui.

 

 

  • Dans une autre mesure et de manière pragmatique, le décret précise également que lorsque le congé a été donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa date d’effet est celle de la première présentation de la lettre à l’autre partie.

 

Il y aura lieu ici d’être extrêmement prudent, car si le destinataire du congé est absent et ne fait pas concrètement suivre son courrier, il peut ne pas être effectivement informé du congé donné par l’autre partie, les services postaux retournant une lettre RAR après 15 jours !

 

Or, aucune disposition légale ne lui permettra de contester ce congé dont il n’aura pas eu connaissance…

 

  • La date d’exigibilité d’un loyer révisé est enfin précisément fixé à la date de la demande faite par lettre RAR ou exploit d’huissier.

 

 

Maxime GRANGE

Avocat Associé